Najem okazjonalny – co to jest i kiedy się go stosuje?

Opublikowano: 17.09.2019




Wielu z nas marzy o własnym mieszkaniu, nie każdego jednak na nie stać. W takim wypadku warto rozważyć opcję skorzystania z wynajmu mieszkania. Choć w dłuższej perspektywie czasowej to rozwiązanie okazuje się droższe niż zakup własnego „M” czy lokalu użytkowego, fakt rozłożenia kosztów na wiele miesięcy, a nawet lat zdecydowanie przemawia na korzyść tego rozwiązania. Warto przy tym wziąć pod uwagę również zalety wynajmu lokum wynikające z braku konieczności przywiązania do jednego miejsca. W obecnych czasach przeprowadzki stały się bowiem naszą codziennością, co otworzyło drogę do powstania nowej formy najmu, zwanej najmem okazjonalnym. Warto dowiedzieć, czym charakteryzuje się taki najem.

Czym jest najem okazjonalny?


Forma najmu okazjonalnego została wprowadzona do polskiego ustawodawstwa w 2009 roku. Nowe przepisy miały na celu zagwarantowanie właścicielom mieszkań bardziej efektywnej ochrony ich własności przed niewłaściwym użytkowaniem ze strony lokatorów. Tego rodzaju najmem można objąć wyłącznie lokale przeznaczone do celów mieszkalnych, co oznacza, że ich lokatorami mogą stać się wyłącznie osoby fizyczne nieposiadające własnej firmy. Prawo do najmu okazjonalnego przysługuje właścicielom lokalu oraz posiadaczom własnościowych praw do lokalu spółdzielczego. Niemożliwe jest natomiast podnajęcie lokalu lub jego części w oparciu o wspomnianą umowę.

Formalności związane z najmem okazjonalnym


Zanim dojdzie do podpisania umowy o najem okazjonalny, osoba wynajmująca mieszkanie powinna przedstawić jego właścicielowi dokument wskazujący na adres oraz właściciela lokalu zastępczego, do którego lokator zamierza się przenieść w razie, gdyby zaszła taka konieczność. W stosunku do tego dokumentu nie wymaga się poświadczenia notarialnego, musi jednak na nim widnieć podpis właściciela tego mieszkania zastępczego.
W dalszej kolejności obie strony dokonują podpisu umowy, która – co istotne – także nie musi występować w formie aktu notarialnego. Mimo wszystko nie obędzie się jednak bez wizyty u notariusza. Od najemcy po podpisaniu umowy oczekuje się przedstawienia notariuszowi umowy oraz specjalnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. To oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego. Po załatwieniu tych formalności najemca przekazuje zgromadzoną dokumentację właścicielowi mieszkania, który musi w terminie do dwóch tygodni od rozpoczęcia najmu zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego. Najemcy należy udostępnić możliwość wglądu do dokumentów potwierdzających fakt zgłoszenia faktu zawarcia umowy o najem okazjonalny do urzędu skarbowego. Pominięcie któregokolwiek z wymienionych powyżej etapów skutkuje niemożnością uznania zawartej umowy za najem okazjonalny. Warto pamiętać również o tym, że wspomnianą umowę zawiera się zawsze na czas określony, który nie powinien być dłuższy niż dziesięć lat.

Prawa lokatorów


Osoby wynajmujące nieruchomość w oparciu o umowę o najem okazjonalny często obawiają się niesłusznie, że taka forma umowy pozwoli właścicielom mieszkania na natychmiastową eksmisję bez wypowiedzenia. Takie obawy są jednak zupełnie nieuzasadnione, uczciwi najemcy, którzy regularnie opłacają czynsz w terminie i użytkują wynajęte lokum zgodnie z jego przeznaczeniem, są objęci normalną ochroną prawną przed nadużyciami ze strony osób wynajmujących. Niezgodne z prawem jest zatem wypowiedzenie umowy bez żadnego powodu, a także natychmiastowa eksmisja bez zachowania ustalonych wcześniej terminów wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego


Czasem pojawia się konieczność wcześniejszego wypowiedzenia umowy o najem okazjonalny. Dotyczy to głównie czterech przypadków. Pierwszym z nich jest korzystanie z mieszkania przez lokatora w sposób, który jest niezgodny z zawartą umową. Odnosi się to głównie do niszczenia lokalu, wykraczania przeciw domowemu porządkowi itp., zwłaszcza jeśli najemca pomimo otrzymanego wcześniej upomnienia nie zdecydował się zaprzestać tych działań. Tak samo dzieje się także wtedy, gdy lokator przez trzy okresy płatności z rzędu nie zapłacił czynszu i nie zdecydował się na uregulowanie należności nawet po otrzymaniu pisemnego oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz ze wskazaniem dodatkowego miesiąca na spłatę długu.
Umowę o najem okazjonalny można także z powodzeniem wypowiedzieć wtedy, gdy najemca bez zgody właściciela wynajął lub podnajął osobom trzecim cały lokal lub jego część. Podobnie dzieje się wówczas, gdy w trakcie trwania umowy najemca stracił prawo do skorzystania ze wskazanego wcześniej mieszkania zastępczego, chyba że dostarczy on właścicielowi nowe oświadczenie o znalezieniu nowego lokalu zastępczego. Najemca na zastosowanie się do wypowiedzenia umowy ma czas do siedmiu dni od otrzymania stosownego powiadomienia. Jeśli tego nie zrobi, sprawa zwykle zostaje skierowana do sądu, który w ciągu trzech dni powinien wydać nakaz eksmisji. Może dojść do niej nawet w zimie. Ciężarne kobiety oraz dzieci nie są przed nią chronione w żaden sposób.