Sprzedaż gruntu rolnego a zwolnienie z PIT część 2 – specyfika ulgi na zbycie gruntu rolnego

Wiele osób fizycznych będących rolnikami ale także tych niebędących rolnikami stało się posiadaczami na podstawie różnych form nabycia gruntów rolnych. Niektóre osoby fizyczne prowadzące gospodarstwa rolne ale także i te które nie prowadzą tych gospodarstw chcą stosunkowo szybko zbyć owe grunty. Istnieje ulga zwalniająca przychód ze sprzedaży nieruchomości rolnej z podatku dochodowego od osób fizycznych jednak wymaga ona spełnienia wielu wymogów. W jaki sposób ją zastosować?

Odpłatna sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą

Podatnik dokonuje odpłatnej sprzedaży nieruchomości jeżeli sprzedaż ta:

1. nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
2. została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odpłatna sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT jeżeli została dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednakże wiele okoliczności zmusza podatnika to sprzedaży nieruchomości w ciągu tych 5 lat. Jeżeli podatnik musi zbyć nieruchomość jednak w ciągu 5 lat może skorzystać z ulgi mieszkaniowej na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 zwana dalej ustawą o PIT). Niemniej nie zawsze ma tę możliwość.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości w PIT

Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest stawką 19%. Na ten dochód składa się różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości (cena sprzedaży) a kosztami nabycia tej nieruchomości powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych – dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Ulga z tytułu zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego

Zgodnie z tym co mówi art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT  zwalnia się z podatku dochodowego PIT przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Informacji o tym czym jest gospodarstwo rolne podatnik nie znajdzie w ustawie o PIT. Jest tam jednak odesłanie do ustawy z dnia 15.11.1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. 2020 r., poz. 333 zwanej dalej ustawą o podatku rolnym).

Zgodnie z treścią § 8 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2021 r., poz. 1390.) oraz załącznika do tego rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na:

1)  grunty rolne,

2)  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,

3)  grunty zabudowane i zurbanizowane,

4)  grunty pod wodami,

5)  tereny różne.

Natomiast w myśl § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia grunty rolne to:

1)  użytki rolne, do których zalicza się:

• grunty orne, oznaczone symbolem R,
• łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
• pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
• sady, oznaczone symbolem S,
• grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
• grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
• grunty pod rowami, oznaczone symbolem W,

2)  nieużytki, oznaczone symbolem N.

Praktyczne zastosowanie ulgi z tytułu zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego

Podatnik, który chce zbyć grunt rolny w okresie 5 lat od nabycia i skorzystać z ulgi z tytułu sprzedaży nieruchomości rolnych, w tym wypadku gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, musi spełniać poniższe warunki :

1. źródło przychodu musi dotyczyć odpłatnego zbycia nieruchomości rolnych,
2. grunty rolne muszą być odpowiednio sklasyfikowane w ewidencji gruntów zgodnie z oznaczeniami, które zaprezentowano powyżej,
3. grunty rolne muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego przed ich sprzedażą jak i po ich sprzedaży,
4. grunty rolne z uwagi na ich sprzedaż nie mogą utracić charakteru rolnego.

To czy dany grunt utraci swój charakter rolny będzie zatem zależeć od:

1. statusu nabywcy, oraz
2. cel jego nabycia czyli rzeczywisty zamiar kupującego w zakresie przeznaczenia nabywanego gruntu rolnego,
3. pozostałych okoliczności towarzyszących transakcji sprzedaży gruntu rolnego.

Analizując status nabywcy należy zwrócić uwagę, czy jest to rolnik posiadający i prowadzący gospodarstwo rolne czy może osoba fizyczna nieposiadająca gospodarstwa rolnego (jednak i tutaj występuje pewien wyjątek).

Przykład 1

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ani gospodarstwa rolnego otrzymała w 2022r. na podstawie darowizny grunt rolny od matki. Podatnik chciałby dokonać sprzedaży w roku 2023 tego przedmiotowego gruntu. Od samego początku tzn. od momentu kiedy matka posiadała dany grunt rolny – był on wydzierżawiony innemu rolnikowi, który przez cały czas prowadził na nim produkcję rolną. Grunt wydzierżawiony został przyłączony przez rolnika do jego gospodarstwa rolnego jeszcze za czasu dzierżawienia od matki.

Od dnia otrzymania przez podatnika gruntu rolnego w darowiźnie, grunt ten nadal jest wydzierżawiany dotychczasowemu rolnikowi. Zmienił się jedynie wydzierżawiający z matki na syna. Podatnik chce temu rolnikowi sprzedać dzierżawiony grunt, który cały czas rolnik wykorzystuje do produkcji rolnej. Z kolei rolnik po zakupie chce o ten grunt powiększyć swoje gospodarstwo rolne.

Czy wystąpi w tej sytuacji obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?

W powyższej sytuacji podatnik przy sprzedaży gruntu będzie mógł skorzystać z ulgi zwalniającej przychód ze sprzedaży danego gruntu rolnego. Grunt przez cały okres dzierżawy należał do gospodarstwa rolnego dzierżawcy. Nigdy nie zmienił przeznaczenia rolnego. W wyniku sprzedaży także nie nastąpi utrata charakteru rolnego gdyż grunt nabędzie rolnik, który nadal będzie prowadził na nim produkcję rolną.

Autor: Krzysztof Ulicki