Sprzedaż gruntu rolnego a zwolnienie z PIT część 1 – nieruchomość nabyta w spadku lub w darowiźnie

Wielu podatników, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej otrzymują w spadku nieruchomości rolne będące gruntami rolnymi.

Część z tych podatników prowadzi gospodarstwo rolne, działalność rolniczą a część w ogóle nie prowadzi żadnej działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego.

W momencie gdy spadkobierca nosi się z zamiarem sprzedaży gruntu rolnego może niestety być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od podstawy opodatkowania.

Niemniej jest wiele rozwiązań umożliwiających zwolnienie danej sprzedaży gruntu rolnego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości w PIT

Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest odpłatna sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT nie będzie podlegać sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednakże zdarzają się okoliczności, które zmuszają podatnika to sprzedaży nieruchomości w ciągu tych 5 lat.

Oczywiście istnieje ulga mieszkaniowa zawarta w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 zwana dalej ustawą o PIT).

Jednakże nie zawsze rolnik czy inny podatnik zbywający nieruchomość rolną ma możliwość zastosowania tej ulgi. Czy istnieje rozwiązanie w tej kwestii?

Podatnik który np. w roku 2023 dokona sprzedaży nieruchomości jest zobligowany do złożenia zeznania rocznego PIT-39 do końca kwietnia roku 2024. W tym zeznaniu wykaże wszystkie sprzedaże nieruchomości poza działalnością gospodarczą dokonane w roku 2023.

Sprzedaż nieruchomości rolnej nabytych w drodze spadku i w drodze darowizny

Wszystko zależy od konkretnej sytuacji danego podatnika sprzedawcy oraz od okoliczności nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej. W niniejszej publikacji skupiono uwagę na zbyciu gruntu rolnego (nieruchomości rolnej) nabytej w wyniku otrzymania spadku.

Weźmy pod uwagę sytuację w której podatnik nabywa spadek po zmarłym rodzicu. W wyniku nabycia spadku otrzymał część gospodarstwa rolnego wraz z gruntem rolnym niezabudowanym. Ten grunt chciałby sprzedaż w najbliższym czasie.

Przykład 1

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ani gospodarstwa rolnego otrzymała w spadku część gospodarstwa rolnego po zmarłym ojcu. Zgon nastąpił w roku 2020. Ojciec wraz z matką pierwotnie nabyli gospodarstwo rolne w roku 1992r.

W skład otrzymanej przez podatnika części gospodarstwa wchodzi 1/3 udziału w nieruchomości rolnej.

Podatnik chciałby dokonać sprzedaży w roku 2023 tego udziału osobie spoza rodziny.

Czy wystąpi w tej sytuacji obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?

W tym wypadki nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży udziału w nieruchomości pomimo, iż nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia przez spadkobiorcę. Dlaczego?

Jak mówi art. 10 ust. 5 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia  nieruchomości, nabytych w drodze spadku, (poza działalnością gospodarczą), okres 5-ciu lat podatnik-spadkobierca liczy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

To oznacza, że jeżeli osoba fizyczna – spadkobierca otrzymała w spadku po ojcu m.in. udział 1/3 w gruncie rolnym i w roku 2023 chce go sprzedać to okres 5 lat pomiędzy nabyciem a sprzedażą (okres opodatkowania) podatnik liczy od roku 1992 a więc od roku nabycia przez ojca gospodarstwa rolnego i także tej nieruchomości rolnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Spadkobierca nie liczy okresu 5-ciu lat od nabycia gruntu rolnego przez siebie w wyniku nabycia spadkowego. Zatem spadkobierca nie liczy okresu 5-ciu lat od roku 2020 ale od roku nabycia przez spadkodawcę a więc od roku 1992.

Wobec tego skoro minął okres 5-ciu lat to sprzedaż 1/3 udziału w gruncie rolnym przez spadkobiercę nie będzie w ogóle opodatkowana podatkiem dochodowym PIT.

Przykład 2

Osoba fizyczna (podatnik) nieprowadząca działalności gospodarczej, ale prowadząca gospodarstwo rolne otrzymała w spadku część gospodarstwa rolnego po zmarłej matce. Otrzymana w spadku część gospodarstwa rolnego została przyłączona do gospodarstwa rolnego podatnika. Zgon matki nastąpił w roku 2021. Ojciec wraz z matką pierwotnie nabyli gospodarstwo rolne w roku 1994r.

W skład otrzymanej przez podatnika części gospodarstwa rolnego wchodzi m.in. 1/2 udziału w nieruchomości rolnej.

W 2023 roku na mocy otrzymanej darowizny podatnik nabył drugi udział 50% w otrzymanej w spadku działce rolnej – moment nabycia. Zatem podatnik dysponuje już całym gruntem rolnym.

Podatnik chciałby dokonać sprzedaży całości gruntu rolnego osobie spoza rodziny jeszcze w roku 2023.

Czy wystąpi w tej sytuacji obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT spadkodawca nabył pierwotnie przedmiotowy grunt wchodzący w skład gospodarstwa rolnego w roku 1994. Zatem okres 5-ciu lat pomiędzy nabyciem a sprzedażą (okres opodatkowania) spadkobierca liczy od roku 1994 a więc od roku nabycia przez ojca gospodarstwa rolnego i także tej nieruchomości rolnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Z uwagi na to, iż okres czasu od roku 1994 do roku sprzedaży 2023 jest większy niż 5 lat to spadkobierca nie będzie zobligowany do opodatkowania sprzedaży 50% udziału w gruncie rolnym (będącym przedmiotem sprzedaży). 

Z kolei drugi udział 50% w danym gruncie rolnym, który otrzymał w roku 2023 – sprzedaż tego udziału będzie już podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT (19% od dochodu).

Jednakże podatnik może tutaj skorzystać z:

1. ulgi mieszkaniowej – jeśli całość przychodu ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to nie zapłaci podatku dochodowego PIT, a jeśli część przychodu ze sprzedaż przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to ta część będzie zwolniona z podatku dochodowego PIT, albo
2. ulgi ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – jednakże sprzedawana działka nie może utracić charakteru rolnego w wyniku tej sprzedaży oraz musi przez cały czas być włączona (stanowić integralną część) do gospodarstwa rolnego.

Zwolnienie z podatku dochodowego PIT przy sprzedaży gruntu rolnego

Ustawa o PIT zawiera dwa podstawowe zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym PIT transakcji odpłatnej sprzedaży nieruchomości poza działalnością.

Pierwsza ulga jest dość powszechnie znana podatnikom. Natomiast druga już niekoniecznie. Pewnym powodem jest to, że dotyczy ona przychodu ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

W jaki sposób zastosować tę ulgę? Co ma kluczowe znaczenie? Jak wykazać tę sprzedaż w zeznaniu rocznym? Na te i wiele innych pytań odpowiedziano w odrębnej publikacji.

Autor: Krzysztof Ulicki