Wielu podatników, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej otrzymują w spadku nieruchomości rolne będące gruntami rolnymi. Część z tych podatników prowadzi gospodarstwo rolne, działalność rolniczą a część w ogóle nie prowadzi żadnej działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego. W momencie gdy spadkobierca nosi się z zamiarem sprzedaży gruntu rolnego może niestety być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od podstawy opodatkowania. Niemniej jest wiele rozwiązań umożliwiających zwolnienie danej sprzedaży gruntu rolnego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Opodatkowanie zbycia nieruchomości w PIT
Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest odpłatna sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT nie będzie podlegać sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednakże zdarzają się okoliczności, które zmuszają podatnika do sprzedaży nieruchomości w ciągu tych 5 lat.
|
UWAGA:
Jeżeli odpłatna sprzedaż nieruchomości:
- nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
- została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie
W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
|
Oczywiście istnieje ulga mieszkaniowa zawarta w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 zwana dalej ustawą o PIT). Jednakże nie zawsze rolnik czy inny podatnik zbywający nieruchomość rolną ma możliwość zastosowania tej ulgi. Czy istnieje rozwiązanie w tej kwestii?
|
UWAGA:
Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest stawką 19%.
Na dochód ze sprzedaży nieruchomości składa się różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości (cena sprzedaży) a kosztami nabycia tej nieruchomości powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych – dokonanych od zbywanej nieruchomości.
|
Podatnik który np. w roku 2023 dokona sprzedaży nieruchomości jest zobligowany do złożenia zeznania rocznego PIT-39 do końca kwietnia roku 2024. W tym zeznaniu wykaże wszystkie sprzedaże nieruchomości poza działalnością gospodarczą dokonane w roku 2023.
Sprzedaż nieruchomości rolnej nabytych w drodze spadku i w drodze darowizny
Wszystko zależy od konkretnej sytuacji danego podatnika sprzedawcy oraz od okoliczności nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej. W niniejszej publikacji skupiono uwagę na zbyciu gruntu rolnego (nieruchomości rolnej) nabytej w wyniku otrzymania spadku. Weźmy pod uwagę sytuację w której podatnik nabywa spadek po zmarłym rodzicu. W wyniku nabycia spadku otrzymał część gospodarstwa rolnego wraz z gruntem rolnym niezabudowanym. Ten grunt chciałby sprzedaż w najbliższym czasie.
Przykład 1
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ani gospodarstwa rolnego otrzymała w spadku część gospodarstwa rolnego po zmarłym ojcu. Zgon nastąpił w roku 2020. Ojciec wraz z matką pierwotnie nabyli gospodarstwo rolne w roku 1992r. W skład otrzymanej przez podatnika części gospodarstwa wchodzi 1/3 udziału w nieruchomości rolnej. Podatnik chciałby dokonać sprzedaży w roku 2023 tego udziału osobie spoza rodziny.
Czy wystąpi w tej sytuacji obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?
W tym wypadki nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży udziału w nieruchomości pomimo, iż nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia przez spadkobiorcę. Dlaczego?
Jak mówi art. 10 ust. 5 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych w drodze spadku, (poza działalnością gospodarczą), okres 5-ciu lat podatnik-spadkobierca liczy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. To oznacza, że jeżeli osoba fizyczna – spadkobierca otrzymała w spadku po ojcu m.in. udział 1/3 w gruncie rolnym i w roku 2023 chce go sprzedać to okres 5 lat pomiędzy nabyciem a sprzedażą (okres opodatkowania) podatnik liczy od roku 1992 a więc od roku nabycia przez ojca gospodarstwa rolnego i także tej nieruchomości rolnej będącej przedmiotem sprzedaży.
Spadkobierca nie liczy okresu 5-ciu lat od nabycia gruntu rolnego przez siebie w wyniku nabycia spadkowego. Zatem spadkobierca nie liczy okresu 5-ciu lat od roku 2020 ale od roku nabycia przez spadkodawcę a więc od roku 1992. Wobec tego skoro minął okres 5-ciu lat to sprzedaż 1/3 udziału w gruncie rolnym przez spadkobiercę nie będzie w ogóle opodatkowana podatkiem dochodowym PIT.
Przykład 2
Osoba fizyczna (podatnik) nieprowadząca działalności gospodarczej, ale prowadząca gospodarstwo rolne otrzymała w spadku część gospodarstwa rolnego po zmarłej matce. Otrzymana w spadku część gospodarstwa rolnego została przyłączona do gospodarstwa rolnego podatnika. Zgon matki nastąpił w roku 2021. Ojciec wraz z matką pierwotnie nabyli gospodarstwo rolne w roku 1994r. W skład otrzymanej przez podatnika części gospodarstwa rolnego wchodzi m.in. 1/2 udziału w nieruchomości rolnej.
W 2023 roku na mocy otrzymanej darowizny podatnik nabył drugi udział 50% w otrzymanej w spadku działce rolnej – moment nabycia. Zatem podatnik dysponuje już całym gruntem rolnym. Podatnik chciałby dokonać sprzedaży całości gruntu rolnego osobie spoza rodziny jeszcze w roku 2023.
Czy wystąpi w tej sytuacji obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym PIT?
Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT spadkodawca nabył pierwotnie przedmiotowy grunt wchodzący w skład gospodarstwa rolnego w roku 1994. Zatem okres 5-ciu lat pomiędzy nabyciem a sprzedażą (okres opodatkowania) spadkobierca liczy od roku 1994 a więc od roku nabycia przez ojca gospodarstwa rolnego i także tej nieruchomości rolnej będącej przedmiotem sprzedaży.
Z uwagi na to, iż okres czasu od roku 1994 do roku sprzedaży 2023 jest większy niż 5 lat to spadkobierca nie będzie zobligowany do opodatkowania sprzedaży 50% udziału w gruncie rolnym (będącym przedmiotem sprzedaży). Z kolei drugi udział 50% w danym gruncie rolnym, który otrzymał w roku 2023 – sprzedaż tego udziału będzie już podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT (19% od dochodu).
Jednakże podatnik może tutaj skorzystać z:
- ulgi mieszkaniowej – jeśli całość przychodu ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to nie zapłaci podatku dochodowego PIT, a jeśli część przychodu ze sprzedaż przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to ta część będzie zwolniona z podatku dochodowego PIT, albo
- ulgi ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – jednakże sprzedawana działka nie może utracić charakteru rolnego w wyniku tej sprzedaży oraz musi przez cały czas być włączona (stanowić integralną część) do gospodarstwa rolnego.
Zwolnienie z podatku dochodowego PIT przy sprzedaży gruntu rolnego
Ustawa o PIT zawiera dwa podstawowe zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym PIT transakcji odpłatnej sprzedaży nieruchomości poza działalnością.
|
UWAGA:
Zwolnienia z podatku dochodowego PIT przy sprzedaży nieruchomości:
- ulga mieszkaniowa - art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – zwalnia się z podatku dochodowego PIT dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, do wysokości dochodu stanowiącego wydatki na własne cele mieszkaniowe (iloczyn dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
- przychody ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego - art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT
|
Pierwsza ulga jest dość powszechnie znana podatnikom. Natomiast druga już niekoniecznie. Pewnym powodem jest to, że dotyczy ona przychodu ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. W jaki sposób zastosować tę ulgę? Co ma kluczowe znaczenie? Jak wykazać tę sprzedaż w zeznaniu rocznym? Na te i wiele innych pytań odpowiedziano w odrębnej publikacji.
Autor: Krzysztof Ulicki
