Sprzedaż mieszkania lub lokalu usługowego przez podatnika zwolnionego z VAT

Sprzedaż mieszkania lub lokalu usługowego to sytuacja, która nierzadko występuje u przedsiębiorców. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie lub lokal użytkowy, które są wprowadzone do ewidencji środków trwałych to pojawiają się wątpliwości co z podatkiem VAT od ewentualnej sprzedaży? Do tego należałoby włączyć jeszcze status podatnika VAT a konkretnie podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT. To jednak nie koniec wątpliwości.

Dlaczego tak ważny jest status VAT podatnika prowadzącego działalność gospodarczą?

Sprzedaż nieruchomości firmowej – mieszkania lub lokalu usługowego względem opodatkowania podatkiem VAT będzie nieco inaczej wygląda u czynnego podatnika VAT a inaczej u podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT. Uwarunkowania podmiotowego zwolnienie z VAT określone są w art. 113 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 zwanej dalej ustawą o VAT).

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatku VAT dla prowadzonej sprzedaży towarów lub usług, jeżeli wartość tej sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Jeżeli podatnik rozpoczyna w trakcie roku działalność gospodarczą to limit wyniesie 200.000 zł. Podatnik będzie musiał obliczyć ten limit w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku rozpoczęcia działalności.

Sprzedaż mieszkania lub lokalu usługowego przez podatnika zwolnionego z VAT

Ogólna zasada mówi, iż odpłatna sprzedaż towarów (w tym nieruchomości) lub usług będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeżeli jest dokonywana przez przedsiębiorcę, który jest czynnym podatnikiem VAT oraz:

1. odliczył podatek VAT przy nabyciu tejże nieruchomości,
2. przeznaczył daną nieruchomość na działalność, w której realizuje sprzedaż opodatkowaną (albo opodatkowaną i zwolnioną).

Jeżeli podatnik podmiotowo zwolniony z VAT sprzedaje firmową nieruchomość – lokal usługowy lub mieszkanie, wówczas, jeżeli wartość sprzedaży z działalności nie przekroczy w poprzednim (lub aktualnym) roku 200.000 zł to zbycie takiej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. Co w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości firmowej spowodowałaby przekroczenie limitu wartości sprzedaży 200.000 zł?

W tym miejscu należałoby odnieść się do art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT (wyszczególnionego w powyższej tabeli). Do wartości limitu sprzedaży 200.000 zł nie wlicza się m.in. przychodu ze sprzedaży środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Przykład 1

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą od stycznia 2020r. Podatnik od początku korzysta z podmiotowego zwolnienia z VAT. Od stycznia do czerwca 2023r. uzyskał sprzedaż na poziomie 55.000 zł.

W lipcu 2023r. sprzedał mieszkanie – kawalerkę, wprowadzone jako środek trwały do działalności i użytkowane na potrzeby firmy. Kwota sprzedaży to 145.000 zł. W miesiącu lipcu 2023r. wartość sprzedaży osiągnęła limit 200.000 zł, ale go nie przekroczyła, a więc podatnik jeszcze nie ma obowiązku rejestracji do VAT. Co jednak, gdyby wartość sprzedaży przyczyniła się do przekroczenia limitu sprzedaży 200.000 zł?

Przykład 2

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą od stycznia 2015r. Podatnik od początku korzysta z podmiotowego zwolnienia z VAT. W roku 2017 nabył lokal usługowy na potrzeby prowadzonej działalności – wprowadził go do ewidencji środków trwałych i rozpoczął amortyzację. Od stycznia do czerwca 2023r. uzyskał sprzedaż na poziomie 35.000 zł.

W lipcu 2023r. sprzedał lokal usługowy stanowiący środek trwały w prowadzonej działalności. Kwota sprzedaży to 245.000 zł. W miesiącu lipcu 2023r. wartość sprzedaży przekroczyła limit 200.000 zł. Czy podatnik powinien zarejestrować się jako czynny podatnik VAT? Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? W tym wypadku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pomimo, iż sprzedaż lokalu usługowego, będącego środkiem trwałym spowodowała przekroczenie w lipcu 2023r. wartości sprzedaży 200.000 zł, to do wartości limitu 200.000 zł podatnik nie zaliczy wartości sprzedaży lokalu usługowego.

To oznacza, że wartość sprzedaży na potrzeby przyrównania do limitu 200.000 zł wynosi za okres styczeń – czerwiec 2023r. wciąż 35.000 zł i póki co jest daleka od ww. limitu, który obliguje do zarejestrowania jako czynny podatnik VAT.

Potwierdza to m.in. stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 06.08.2019r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.207.2019.1.WR.

Sprzedaż mieszkania lub lokalu usługowego nie będącego środkiem trwałym przez podatnika zwolnionego z VAT

Kolejne wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości przez podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT to czy sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT, jeżeli mieszkania lub lokal usługowy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Jak już wyżej przedstawiono – do limitu wartości sprzedaży 200.000 zł nie wlicza się m.in.:

1. sprzedaży zwolnionej (art. 43 ustawy o VAT) jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli transakcja ta nie miała charakteru pomocniczego.

Jeżeli więc podatnik zwolniony podmiotowo z VAT korzysta z mieszkania lub lokalu usługowego na poczet prowadzonej działalności, ale nie wprowadził go do ewidencji środków trwałych to w przypadku sprzedaży tych nieruchomości wciąż może korzystać ze zwolnienia z VAT. Co więcej sprzedaż ta nie będzie zaliczana do wartości limitu 200.000 zł. Kiedy tak będzie?

Jeżeli sprzedaż ww. nieruchomości niewprowadzonych do środków trwałych będzie miała charakter incydentalny, podatnik nie prowadzi działalności polegającej na handlu nieruchomościami, wówczas sprzedaż ta nie będzie wliczana do limitu 200.000 zł.

Będzie ona zakwalifikowana jako odpłatna sprzedaż towarów lub usług zwolnionych przedmiotowo z VAT (art. 43 ustawy o VAT) – jako transakcja związana z nieruchomościami, ale o charakterze pomocniczym (nie głównym, podstawowym) a co za tym idzie nie będzie wliczana do wartości limitu sprzedaży 200.000 zł.

Autor:

Krzysztof Ulicki