Podatek od czynności cywilnoprawnych

Opublikowano: 21.11.2025

Wiele sytuacji, zdarzeń gospodarczych w toku prowadzonej działalności może zaskoczyć przedsiębiorców pod kątem różnych obowiązków podatkowych. Jedną z danin publicznych, które występują tylko w przypadku zaistnienia określonych zdarzeń jest właśnie podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy i na jakich zasadach podatnik będzie miał obowiązek opodatkować określoną czynność tym podatkiem?

Spis treści:

Podatek od czynności cywilnoprawnych
Co podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych
Kto jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych
W jakim momencie i kto powinien dokonać opodatkowania PCC
Określenie wysokości podstawy opodatkowania podatkiem PCC
Ustalenie wysokości podatku PCC
Ustalenie właściwego urzędu skarbowego na gruncie zapłaty podatku PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych to danina publiczna, która występuje tylko w wypadku dokonania ustawowo określonych czynności przez podatnika.

Funkcjonowanie tego podatku zostało uregulowane w ustawie z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 295 zwanej dalej ustawą o PCC).

Co podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) podlegają konkretne czynności. Przedstawiono je w poniższej tabeli.

Przedmiot opodatkowania podatkiem PCC
Lp.	Czynności cywilnoprawne
1.	Umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych
2.	Umowa pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko, co do gatunku
3.	Umowa darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy
4.	Umowa dożywocia
5.	Umowa o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat
6.	Ustanowienie hipoteki
7.	Ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności
8.	Umowa depozytu nieprawidłowego
9.	Umowa spółki

PCC podlegają także zmiany wyżej wymienionych umów. PCC podlegają też orzeczenia sądów, w tym również polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak wymienione w tabeli czynności cywilnoprawne oraz zmiany tych umów.

UWAGA!

Czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium RP,
rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku, gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium RP i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium RP.

Wyjątkiem od powyższej reguły tzn. podlegającej opodatkowaniu PCC są okoliczności, w których zawarto:

umowę zamiany, jeżeli co najmniej jedna z rzeczy znajduje się na terytorium RP lub jedno z praw majątkowych jest wykonywane na terytorium RP,
umowę spółki albo dokonano jej zmiany, jeżeli w chwili dokonania tych czynności na terytorium RP znajduje się w:

przypadku spółki osobowej - siedziba tej spółki,
w przypadku spółki kapitałowej rzeczywisty ośrodek zarządzania albo siedziba tej spółki, (jeżeli jej rzeczywisty ośrodek zarządzania nie znajduje się na terytorium innego państwa członkowskiego).

UWAGA!

Opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych

Kto jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych

Warto zauważyć, że podatnikiem zobowiązanym do zadeklarowania, opodatkowania i zapłaty PCC może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej realizujące powyższe czynności cywilnoprawne.

W przypadku umowy spółki cywilnej podatnikami PCC (solidarnie) są wszyscy wspólnicy tej spółki a przy pozostałych umowach spółki cywilnej – ta spółka. Natomiast w przypadku umowy innych spółek osobowych i kapitałowych podatnikiem PCC jest spółka.

W jakim momencie i kto powinien dokonać opodatkowania PCC

W nawiązaniu do art. 3, 4 oraz 5 ustawy o PCC obowiązek opodatkowania podatkiem PCC powstaje w momencie:

dokonania czynności cywilnoprawnej,
każdorazowej wypłaty środków pieniężnych, jeżeli umowa pożyczki określa, że wypłata środków pieniężnych nastąpi niejednokrotnie i ich suma nie jest znana w chwili zawarcia umowy,
podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału spółki mającej osobowość prawną,
złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki,
uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3,
powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej - jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym na fakt jej dokonania.

To kto jest zobowiązany do zapłaty PCC zależy, w jakiej roli występuje w konkretnej czynności cywilnoprawnej. Kto jest zobowiązany do zadeklarowania, opodatkowania i zapłaty podatku PCC? Zaprezentowano to w poniższej tabeli.

Kto jest zobowiązany do opodatkowania i zapłaty podatku PCC
Rodzaj czynności cywilnoprawnej	Podatnicy podatku PCC
Umowa sprzedaży	Kupujący
Umowa zamiany	Obie strony umowy zamiany
Umowa darowizny	Obdarowany
Umowa dożywocia	Nabywca własności nieruchomości w wyniku zawartej umowy dożywocia
Umowa o dział spadku lub o zniesienie współwłasności	Podmiot nabywający rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności
Ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności	Użytkownik lub nabywający prawo służebności
Umowa pożyczki i umowa depozytu nieprawidłowego	Pożyczkobiorca lub przechowawca
Ustanowienie hipoteki	Składający oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki
Umowa spółki cywilnej	Wspólnicy spółki cywilnej
Pozostałe umowy spółki cywilnej	Spółka

Warto zwrócić uwagę na sytuacje, w której obowiązek opodatkowania i zapłaty PCC ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej. W tym wypadku zobligowanymi do zapłaty podatku PCC są solidarnie odpowiednio wszystkie te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Gdy kilku kupujących nabywa dany lokal mieszkalny (lokal ten stanowi odrębną nieruchomość) lub budynek mieszkalny na współwłasność zobligowanymi solidarnie do zapłaty podatku PCC są wyłącznie kupujący, którzy nabyli już, co najmniej 5 lokali mieszkalnych (lub budynków mieszkalnych) lub udziałów w tych lokalach lub budynkach stanowiących odrębną nieruchomość i nabywają szósty taki lokal lub budynek. Stawka PCC wynosi wówczas 6% licząc od 6 nabycia 6 lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu.

Określenie wysokości podstawy opodatkowania podatkiem PCC

Podatnik, który jest zobligowany do opodatkowania, zadeklarowania i zapłaty podatku PCC musi wpierw ustalić wartość opodatkowania, a więc wartość przedmiotu (rzeczy) czynności cywilnoprawnej, którą pomnoży przez odpowiednią stawkę podatku PCC. Jak ustalić wartość (podstawę) opodatkowania podatkiem PCC? Z pomocą przychodzi poniższa tabela.

Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem PCC
Rodzaj czynności cywilnoprawnej	Podstawa opodatkowania PCC
Umowa sprzedaży	Wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego
Umowa zamiany	Różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do w przypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu
Umowa zamiany	Wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek w pozostałych przypadkach
Umowa darowizny	Wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego
Umowa dożywocia	Wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
Umowa o dział spadku lub o zniesienie współwłasności	Wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku
Ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności	Wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz, której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione
Umowa pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego	Kwota lub wartość pożyczki albo depozytu, a w przypadku umowy określającej, że wypłata środków pieniężnych nastąpi niejednokrotnie i ich suma nie jest znana w chwili zawarcia umowy - kwota każdorazowej wypłaty środków pieniężnych
Ustanowienie hipoteki	Kwota zabezpieczonej wierzytelności

Przy umowach spółki ustalenie wartości (podstawy) opodatkowania podatkiem PCC będzie wyglądało inaczej.

Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem PCC przy umowach spółki
Rodzaj czynności cywilnoprawnej w ramach umów spółek	Podstawa opodatkowania PCC
Zawarcie umowy spółki	Wartość wkładów do spółki osobowej albo wartość kapitału zakładowego
Wniesienie lub podwyższenie wkładów do spółki osobowej albo podwyższenie kapitału zakładowego	Wartość wkładów powiększających majątek spółki osobowej albo wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy
Dopłaty	Kwota dopłat
Pożyczka udzielona spółce przez wspólnika	Kwota lub wartość pożyczki
Oddanie spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego używania	Roczna wartość nieodpłatnego używania, którą przyjmuje się w wysokości 4% wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego oddanego do nieodpłatnego używania
Przekształcenie lub łączenie spółek	Wartość wkładów do spółki osobowej powstałej w wyniku przekształcenia albo Wartość kapitału zakładowego spółki kapitałowej powstałej w wyniku przekształcenia lub połączenia
Przeniesienie na terytorium RP rzeczywistego ośrodka zarządzania spółki kapitałowej lub jej siedziby	Wartość kapitału zakładowego

Przy wielu czynnościach cywilnoprawnych ustawodawca wymaga ustalenia wartości rynkowej przedmiotu będącego podstawą czynności cywilnoprawnej. Czy jest wartość rynkowa na gruncie ustawy o PCC?

UWAGA!

Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych to wartość ustalana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Należy podkreślić, iż gdy podatnik:

nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub
wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej

- organ podatkowy wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli jednak podatnik w ogóle nie zareaguje na wezwanie organu podatkowego albo poda wartość za niska bądź za wysoką od wartości rynkowej to ten organ podatkowy dokona jej samodzielnego określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy.

Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi niestety podatnik.

UWAGA!

Jeżeli z treści (ustanowienia) odpłatnego użytkowania albo odpłatnej służebności - wynika prawo żądania świadczeń, które nie mogą być oznaczone pod względem wielkości w chwili zawierania umowy - podstawę opodatkowania ustala się w miarę wykonywania świadczeń.

Organ podatkowy może, ale tylko za zgodą podatnika, przyjąć do podstawy opodatkowania prawdopodobną wartość wszystkich świadczeń za okres trwania czynności.

Ustalenie wysokości podatku PCC

Mając już ustaloną podstawę opodatkowania PCC dla wykonanej czynności cywilnoprawnej (jej przedmiotu) podatnik może się zabrać za obliczenie wysokości podatku należnego PCC do zapłaty. I tutaj ponownie stawki podatkowe zależne są od rodzaju wykonanej czynności cywilnoprawnej.

Stawki podatku PCC
Rodzaj czynności cywilnoprawnej	Stawki podatku PCC
Umowa sprzedaży	2% - przy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym
Umowa sprzedaży	1% - przy sprzedaży innych praw majątkowych
Umowa zamiany Umowa dożywocia Umowa o dział spadku Umowa o zniesienie współwłasności Umowa darowizny	2% - przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym
	1% - przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych
Ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności	1%
Umowa pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego	0,5%
Ustanowienie hipoteki	0,1% - na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności
Ustanowienie hipoteki	19 zł - na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej
Umowa spółki	0,5%
Kupujący: nabywa, co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach, albo nabył już, co najmniej 5 takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu	6%

Niezwykle ważną kwestią jest to, że jeżeli podatnik w toku realizacji czynności cywilnoprawnej nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, dla których przewidziane są różne stawki podatku PCC to niestety musi zastosować najwyższą stawkę podatku PCC od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych.

UWAGA!

Stawka podatku PCC wynosi 20%, jeżeli w czasie:

czynności sprawdzających,
kontroli podatkowej,
postępowania podatkowego,
kontroli celno-skarbowej

- podatnik powołuję się na fakt zawarcia umowy pożyczki, depozytu nieprawidłowego lub ustanowienia użytkowania nieprawidłowego albo ich zmiany, ale nie opłacił podatku PCC od tych czynności.

Stawka podatku PCC wynosi 20% także, gdy w czasie ww. czynności kontrolnych dokonywanych przez organ podatkowy pożyczkobiorca powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, ale nie udokumentował otrzymania pieniędzy na rachunek bankowy albo jego rachunek prowadzony przez SKOK lub przekazem pocztowym.

Ustalenie właściwego urzędu skarbowego na gruncie zapłaty podatku PCC

Jeżeli podatnik jest zobowiązany z tytułu dokonanej czynności cywilnoprawnej do opodatkowania jej PCC wówczas dokonuje:

obliczenia podstawy opodatkowania i podatku PCC, oraz
złożenia deklaracji PCC,
zapłaty podatku PCC

- i to bez wezwania organu podatkowego, w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku opodatkowania, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika np. notariusza, oraz pewnego wyjątku.

Wyjątek ten mówi, że podatnicy mogą złożyć za dany miesiąc zbiorczą deklarację PCC w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, jeżeli dokonali w danym miesiącu, co najmniej 3 czynności cywilnoprawnych obejmujących:

umowę pożyczki lub
umowę sprzedaży rzeczy ruchomych lub praw majątkowych

- a ostatnia z tych czynności zostanie dokonana przed upływem 14 dni od dnia dokonania pierwszej z nich.

Ustalenie właściwego urzędu skarbowego ze względu na zapłatę podatku PCC zależy od rodzaju wykonanej czynności cywilnoprawnej. Zobrazowano to w poniższej tabeli.

Ustalenie właściwego urzędu skarbowego dla zapłaty podatku PCC
Rodzaj czynności cywilnoprawnej	Właściwy urząd skarbowy
Przeniesienie własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego i prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub prawa użytkowania wieczystego	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości
Przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych, innych niż wyżej wymienione oraz od pozostałych umów	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę jednego z tych podmiotów W przypadku, gdy obowiązek zapłaty ciąży solidarnie na kilku podmiotach - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę jednego z tych podmiotów
Ustanowienie hipoteki	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę składającego oświadczenie woli o ustanowieniu tego prawa. W przypadku, gdy oświadczenie woli składane jest przez kilka podmiotów - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę jednego z tych podmiotów
Umowa spółki	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na siedzibę spółki
Umowa zamiany, której przedmiotem jest wyłącznie przeniesienie własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego i prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub prawa użytkowania wieczystego	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości lub prawa, którego wartość jest wyższa, a do określenia wartości nieruchomości lub prawa majątkowego - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości
Umowa zamiany, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego i prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub prawa użytkowania wieczystego i innych rzeczy lub praw majątkowych, w tym rzeczy położonych za granicą i praw tam wykonywanych	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na położenie nieruchomości na terytorium RP
Pozostałe przypadki umów zamiany	Naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę jednej ze stron.

Należy zauważyć, że gdy nie można (na podstawie ww. zasad) ustalić właściwego urzędu skarbowego dla zapłaty PCC właściwym urzędem skarbowym jest naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście.

Ponadto właściwym urzędem skarbowym sprawach podatku PCC od umów, których przedmiotem są: