Zaliczka w umowie przedwstępnej

Zanim zdecydujesz się podpisać jakąkolwiek umowę, najpierw musisz zastanowić się, co oznaczają zawarte w niej pojęcia. Niekiedy przy przeprowadzaniu transakcji kupna-sprzedaży strony postanawiają podpisać tzw. umowę przedwstępną, w ramach której dochodzi do przekazania zaliczki przez kupującego na poczet sprzedawcy. W Kodeksie cywilnym termin zaliczki nie został jednoznacznie zdefiniowany. To w konsekwencji rodzi szereg wątpliwości, a wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że pojęcie to nie jest równoznaczne z zadatkiem. Warto zatem wyjaśnić wszelkie kwestie definicyjne, aby uniknąć później ewentualnych nieporozumień w tym względzie.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z obowiązującym prawem za umowę przedwstępną uznaje się taki kontrakt, w ramach którego obie strony (lub przynajmniej jedna z nich) zobligowują się do zawarcia właściwej umowy w ustalonym terminie. Jednym z najczęściej umieszczanych w takiej umowie postanowień jest wpłata zaliczki wraz ze wskazaniem zobowiązania do uiszczenia całości zapłaty po dostawie towaru lub wykonaniu zlecenia. Umowa przedwstępna ma charakter zobowiązujący. To oznacza, że nie ma ona mocy przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę.

Dopiero podpisanie faktycznej umowy sprzedaży skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości lub innego zakupionego przez klienta dobra na niego. Innymi słowy, umowa przedwstępna zobligowuje strony do zawarcia późniejszej umowy kupna-sprzedaży. Realizacja tego zobowiązania nie musi jednak formalnie dojść do skutku. Jeśli zajdą odpowiednie ku temu okoliczności, można się z niej wycofać bez żadnych negatywnych konsekwencji natury prawnej.

Definicja zaliczki

Kodeks cywilny nie określa jednoznacznie, że strony muszą pobrać zaliczkę przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży. Mimo to w praktyce biznesowej często przyjmuje się takie rozwiązanie. Wpłacone świadczenie przekazuje się na poczet późniejszej zapłaty za sfinalizowaną usługę. Zaliczka trafia na konto osoby lub podmiotu uprawnionego jeszcze przed spełnieniem warunków umowy. To oznacza, że nie otrzymuje się jej „za coś”, ale raczej na poczet „czegoś”. Jeśli strona zdążyła już spełnić swoje zobowiązanie wpłacona po tym fakcie kwota traci charakter zaliczki. Traktuje się ją wtedy jako normalną zapłatę za towar lub usługę.

Zaliczka a zadatek – różnice

Wiele osób niesłusznie myli sobie zaliczkę z zadatkiem, uznając oba pojęcia za tożsame ze sobą. Tymczasem trzeba mieć świadomość, że zadatek jest zupełnie odrębną instytucją, uregulowaną w prawie na podstawie odmiennych przepisów. Trzeba mieć świadomość, że zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłego świadczenia, a po jego realizacji uiszcza się resztę należnej kwoty.

Jeśli z różnych przyczyn towar nie zostanie dostarczony albo usługa nie zostanie wykonana, w takim przypadku podmiot, który pobrał zaliczkę, zobowiązany jest do jej zwrotu. Zupełnie inaczej rzecz ma się natomiast z zadatkiem. Raz pobrany, nie podlega zwrotowi, niezależnie od zaistniałych w późniejszym czasie okoliczności. Warto przy tym pamiętać, że o charakterze zawartej umowy decyduje nie tyle jej nazewnictwo, co wola zawierających obopólne porozumienie stron. A zatem nawet jeśli w umowie użyto słów „zadatek” albo „zaliczka” podczas gdy chodziło o inną z tych instytucji, bierze się pod uwagę intencje przyświecające stronom przy zawieraniu umowy.

Kwestie podatkowe

Warto mieć świadomość, że otrzymanie zaliczki w ramach postanowień z umowy przedwstępnej, nie rodzi żadnych konsekwencji prawnych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Zupełnie inaczej rzecz ma się natomiast z podatkiem od towarów i usług (VAT). Zgodnie z obowiązującymi przepisami fakt otrzymania np. zaliczki, zadatku, przedpłaty, raty albo całości lub części zapłaty jeszcze przed dostawą towaru albo realizacją usługi powstaje powstanie zobowiązania podatkowego, do zaistnienia którego dochodzi wraz z otrzymaniem pieniędzy przez sprzedawcę. W takiej sytuacji jest on zobligowany do wystawienia faktury VAT, stanowiącej dokumentację otrzymania zaliczki, a także odprowadzenia od niej podatku w odpowiednio naliczonej wysokości.

Jak wysoka w takiej sytuacji będzie stawka VAT? To zależy, jaka stawka obowiązuje przy głównej sprzedaży towarów i usług. W przypadku transakcji zwolnionych z VAT, także względem zaliczki znajdzie zastosowanie zerowa stawka VAT. Jednak aby dopełnić wszystkich formalności, należy wystawić fakturę oznaczoną skrótem ZW.

Faktury zaliczkowe – ogólne zasady

Jeśli faktura zaliczkowa nie uwzględnia całości należnej zapłaty, w kolejnym rachunku wystawionym już po uiszczeniu całej należności za usługę czy towar, trzeba pomniejszyć ogólną wartość transakcji o zapłaconą już wcześniej kwotę zaliczki. Tak samo kwotę podatku trzeba pomniejszyć o sumę kwot podatku wskazanych w fakturach, które świadczą o pobraniu części zapłaty w ramach zaliczki. W fakturze całościowej trzeba wskazać numery wszystkich przesłanych wcześniej faktur, które zostały wystawione w celach dokumentacji pobranych uprzednio zaliczek.

Autor: Łukasz Stachurski

Źródła:

• https://www.infor.pl/prawo/umowy/dom/218489,Zadatek-a-zaliczka-przy-umowie-przedwstepnej-zakupu-nieruchomosci.html
• https://www.infor.pl/prawo/umowy/postanowienia-ogolne/697554,Zaliczka-w-umowie-przedwstepnej.html
• https://www.morizon.pl/blog/umowa-przedwstepna-sprzedazy-mieszkania-z-zaliczka/