Podatek od nieruchomości to danina lokalna. Wysokość tego podatku zależy od tego czy w danej nieruchomości prowadzona jest działalność czy też nie. Charakter danej nieruchomości także jest kluczowy w tym wypadku.
Wielu przedsiębiorców korzysta z najmowanego lokalu mieszkalnego lub użytkowego w celach prowadzenia działalności np. biuro, siedziba firmy, punkt usługowy itd. W tym miejscu powstaje pewna wątpliwość. Czy najemca lokalu, który prowadzi w tym lokalu działalność gospodarczą może ująć w kosztach uzyskania przychodu opłacony podatek od nieruchomości pomimo tego, iż jako najemca nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości?
|
Spis treści:
- Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości
- Podatek od nieruchomości a koszt uzyskania przychodu u najemcy prowadzącego działalność
|
Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 zwanej dalej ustawą o POL) podatnikami podatku od nieruchomości są:
- osoby fizyczne (prowadzące i nieprowadzące działalności gospodarczej),
- osoby prawne (np. sp. z o.o., JST),
- jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej np. spółka cywilna, jawna)
- jeżeli są właścicielami lub posiadaczami nieruchomości (to bardzo ważne) a nie najemcami.
| Kto jest zobowiązany do zadeklarowania i odprowadzania podatku od nieruchomości |
| Rodzaj podatnika |
Charakterystyka podatnika |
| Osoby fizyczne (prowadzące i nieprowadzące działalności gospodarczej), |
- Właściciel nieruchomości lub obiektów budowlanych
- Posiadacz samoistny nieruchomości lub obiektów budowlanych
- Użytkownik wieczysty gruntów
- Posiadacz nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, KOWR lub z innego tytułu prawnego, (z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości) lub jest bez tytułu prawnego
|
| Osoby prawne (np. sp. z o.o., JST) |
| Jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej np. spółka cywilna, jawna) |
Należy podkreślić, iż podatnikiem podatku od nieruchomości jest podmiot, który zarówno prowadzi działalność jak i jej nie prowadzi.
Na mocy art. 2 ustawy o POL opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części a także budowle lub ich części.
|
UWAGA!
Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to nieruchomości będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. |
Reasumpcja obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości prowadzi do tego, iż to właściciel bądź posiadacz nieruchomości jest zobowiązany do opodatkowania posiadanej nieruchomości jak i do zapłaty należnego podatku.
|
UWAGA!
Właściciel lub posiadacz danej nieruchomości jest zobligowany do opodatkowania danej nieruchomości począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (np. nabycie nieruchomości, wejście w posiadanie nieruchomości, otrzymanie nieruchomości w darowiźnie, otrzymanie nieruchomości w spadku, korekta klasyfikacji gruntów, inne).
Jeżeli budynek, budowla lub ich część zostanie w danym roku:
- zakończona albo
- rozpoczęto ich użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem
- to obowiązek opodatkowania podatkiem od nieruchomości powstanie z dniem 1 stycznia roku następnego po danym roku. |
Stawki podatku od nieruchomości związanymi z działalnością gospodarczą są wyższe aniżeli stawki podatku od nieruchomości mieszkalnych.
Podatek od nieruchomości a koszt uzyskania przychodu u najemcy prowadzące działalność
Przedsiębiorca, który korzysta z najmowanego lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej ponosi poza mediami oraz opłatą za najem różnego rodzaju koszty dotyczące danego najmu. Są to m.in. czynsz administracyjny, w którym może być zawarty, ale nie musi podatek od nieruchomości.
Przedsiębiorca – najemca często posiada takie uregulowanie w umowie najmu, iż będzie opłacał (przekazywał) wynajmującemu podatek od nieruchomości dotyczący najmowanego lokalu.
W art. 23 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 zwanej dalej ustawą o PDOF) brak jest wykluczenia z kosztów podatku od nieruchomości opłacanego przez najemcę lokalu.
Warto jednak wspomnieć o pewnej kwestii. W umowie najmu powinno być uregulowane, iż podatek od nieruchomości opłaca najemca, przy czym może to być rozwiązane na różny sposób np.:
- najemca przelewa kwotę podatku od nieruchomości na mocy zapisu w umowie najmu jako odrębną od innych opłatę,
- kwota podatku od nieruchomości na mocy umowy najmu jest doliczana do opłaty za najem i w ten sposób najemca przelewa łączną opłatę za najem,
- pozostałe uzgodnienia regulowania lub nie przez najemcę podatku od nieruchomości.
Powyższe potwierdza także chociażby stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 07.05.2024r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.203.2024.2.ID w którym to stwierdza, iż „(…) Dla stwierdzenia, czy poniesione wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej istotne jest ustalenie, czy wydatki te potrzebne są w prowadzonej działalności gospodarczej i mają związek z tą działalnością.
Zatem, za uzasadnione racjonalnie i gospodarczo koszty, których poniesienie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, uznać należy takie wydatki, które pozwolą podatnikowi efektywnie wykonywać swoje obowiązki w prowadzeniu działalności gospodarczej.
Dla ustalenia wysokości kosztów najmu duże znaczenie ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca. Kosztami uzyskania przychodów będą, więc udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie lokalu i należy je zakwalifikować w ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednakże wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.
Z opisu zawartego we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą. Aktualnie działalność gospodarczą prowadzi Pani w dwóch lokalach na podstawie dwóch umów najmu z dwoma różnymi właścicielami sąsiednich nieruchomości. Jeden z właścicieli nieruchomości zaproponował w ubiegłym roku, że sporządzi aneks do umowy najmu, polegający na zobowiązaniu Pani firmy, jako najemcy lokalu użytkowego, do opłacania w czterech miesiącach roku oprócz ustalonej w umowie kwoty czynszu, również części kwartalnej raty podatku od nieruchomości, (jaka wynika z powierzchni lokalu użytkowego, który Pani wynajmuje. Wynajmujący jest zwolniony przez Urząd Skarbowy z płacenia podatku VAT i wystawia Pani faktury niezawierające podatku VAT.
Z treści wniosku wynika także, że zgodnie z aneksem do umowy, najemca (Pani) opłaca na rachunek bankowy kwotę podatku od nieruchomości, jaka wynika z decyzji Burmistrza Gminy (...) w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za 2024 r. i jaka wynika z powierzchni wynajmowanego lokalu użytkowego przeznaczonego na działalność gospodarczą prowadzoną przez najemcę (Panią). Po dokonaniu opłaty przekazuje Pani wynajmującemu kopię papierowego wydruku potwierdzającego wykonanie opłaty.
Zaznaczyła Pani również, że ponoszony wydatek na lokal (cztery części kwartalnej raty podatku od nieruchomości) sprawia, że ma Pani zachowaną możliwość korzystania z lokalu użytkowego w centrum miasta, innymi słowy zabezpiecza Pani źródło przychodów z prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, co pozwala Pani osiągać, uzyskiwać przychód.
Jak wynika z wniosku i jego uzupełnienia, zapłacony przez Panią podatek od nieruchomości stanowi wydatek, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz pozostaje w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą. Wobec tego, może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatek poniesiony przez Panią na podatek od nieruchomości płacony z tytułu wynajmowanej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że poniesione przez Panią opłaty na podatek od nieruchomości wynajmowanego lokalu, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”.
Przedsiębiorca prowadzący działalność w najmowanym lokalu powinien zawsze pamiętać o tym, iż zapłata podatku od nieruchomości powinna być udokumentowana potwierdzeniem przelewu. Ponadto zapis obowiązku płatności lub braku tego obowiązku w odniesieniu do podatku od nieruchomości powinien zostać zawarty w umowie najmu.
Zatem zapłacony podatek od nieruchomości przez najemcę danego lokalu będzie kosztem uzyskania przychodu, jeżeli jest związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Natomiast, jeżeli najemca prowadzi w danym lokalu działalność to trudno o większy związek z prowadzoną działalnością.
Autor:
Krzysztof Ulicki
Źródła:
Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70).
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061)
Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163).
Ustawa z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
Ustawa z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja indywidualna z dnia 07.05.2024r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.203.2024.2.ID
