Najem prywatnych składników majątku

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarcza często zastanawiają się w jaki sposób wynająć składniki majątku osobistego a niekiedy firmowego stanowiące środki trwałe.

Warto pochylić się nad tą tematyką z uwagi na zmiany jakie zaszły w aspekcie najmu prywatnego od roku 2023.

Umowa najmu składników majątku

Nawiązując do art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 (zwanej dalej ustawą Kodeks Cywilny) umowa najmu to umowa o charakterze odpłatnym, to umowa która wiąże obydwie strony na czas określony albo nieokreślony. Umowa najmu przewiduje oddanie do używania określonej rzeczy ruchomej lub nieruchomej (przedmiotu najmu) za określoną kwotę czynszu i na określony w umowie czas. Umowa najmu określa:

1. przedmiot najmu,
2. okres czasu trwania,
3. czynsz czyli wynagrodzenie za najem przedmiotu najmu,
4. obowiązki najemcy i wynajmującego,
5. pozostałe kwestie.

Trafną charakterystykę najmu przedstawił NSA w wyroku II FSK 1647/18 z dnia 20.10.2020r. – „(…) Wynajmujący działa także przy umowie najmu jako jej strona we własnym imieniu i na własny rachunek, nawet wówczas, gdy nie jest właścicielem rzeczy oddanej w najem (bądź podnajem).

Oddanie rzeczy w najem wymaga także od niego odpowiedniego zorganizowania nie tylko z uwagi na wskazane powyżej obowiązki obciążające wynajmującego, a dotyczące dbałości i utrzymania w odpowiednim stanie rzeczy, a niekiedy także jej części składowych, które jedynie służą do prawidłowego korzystania z wynajmowanej części rzeczy (np. lokalu).

W warunkach gospodarki rynkowej samo zawarcie umowy najmu poprzedzać muszą działania przygotowawcze związane z oferowaniem rzeczy do używania w zamian za czynsz. Mogą to być czynności podejmowane bądź przez samego wynajmującego lub też przez zaangażowanego przez niego pośrednika, który jednak działa w imieniu wynajmującego. Ponadto konstytutywnym elementem najmu jest także jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego jak i najemcy.

 Z jednej strony jest to obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu. Dodatkowo należy zauważyć, że zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku. (…)”.

Wynajem prywatny a wynajem w ramach działalności

Podatnik który chce wynająć prywatne składniki majątku ma do dyspozycji wynajem w ramach dwóch odrębnych źródeł przychodu:

1. najem prywatny – wynajem prywatnych składników majątku osobistego poza działalnością,
2. najem w ramach działalności – wynajem składników majątku stanowiących środki trwałe własne w ramach działalności gospodarczej.

Warto w tym miejscu zaprezentować potencjalne scenariusze opodatkowania najmu składników majątku w działalności i poza działalnością:

1. podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym i wynajmuje składniki majątku wprowadzone do działalności (wynajmuje środki trwałe) – art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 zwanej dalej ustawą o ryczałcie),
2. podatnik prowadzi lub nie prowadzi działalności gospodarczej i prywatne składniki majątku osobistego nie wprowadza do działalności – wynajmuje owe składniki i opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym– art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie,
3. podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną skalą albo podatkiem liniowym i wprowadził prywatne składniki majątku do działalności – wynajmuje owe składniki stanowiące środki trwałe w ramach prowadzonej działalności – art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF.

Podatnik decyduje o przeznaczeniu składników majątku osobistego

Podatnik, a więc w tym wypadku osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która posiada prywatne składniki majątku ma dwie (trzy) podstawowe możliwości ich wynajmowania:

1. pozostawienie ich jako składniki majątku prywatnego i wynajmowanie ich w ramach najmu prywatnego,
2. wprowadzenie ich do działalności gospodarczej i wynajmowanie środków trwałych w działalności,
3. wycofanie wprowadzonych do działalności gospodarczej prywatnych składników majątku osobistego i wynajmowanie ich w ramach najmu prywatnego.

Przykład 1

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi budowlane opodatkowane ryczałtem. Podatnik wśród wielu środków trwałych posiada koparko-ładowarkę. Od czasu do czasu wynajmuje ją w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem koparko-ładowarki ryczałtem ewidencjonowanym tak jak i resztę przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykład 2

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi budowlane opodatkowane skalą podatkową. Podatnik zakupił ciągnik siodłowy wraz z naczepą na firmę i wprowadził go na stan środków trwałych. Od czasu do czasu wynajmuje ją w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem ciągnika siodłowego wraz z naczepą tak jak wszystkie przychody z prowadzonej działalności gospodarczej a więc skalą podatkową.

Przykład 3

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi ksero. Podatnik wprowadził na stan środków trwałych swoją prywatną kserokopiarkę. Niekiedy oddaje ją w najem innej firmie.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem kserokopiarki tak jak wszystkie przychody z prowadzonej działalności gospodarczej a więc skalą podatkową.

Przykład 4

Zwolniony podatnik z VAT prowadzi serwis komputerów i drukarek. Podatnik posiada drugie mieszkanie, które chce wynająć. Mieszkanie nie jest wprowadzone na stan środków trwałych. Jak może opodatkować najem mieszkania?

W tej sytuacji podatnik może opodatkować najem mieszkania tylko ryczałtem.

Przykład 5

Czynny podatnik VAT prowadzi sprzedaż akcesoriów do telefonów komórkowych. Do tej pory mieszkanie własnościowe w całości używał do prowadzenia działalności gospodarczej.

Podatnik zdecydował się o wycofaniu tego mieszkania ze środków trwałych firmy do majątku osobistego. Podatnik chciałby wynajmować mieszkania poza działalnością.

W tym wypadku jest to możliwe. Wynajem mieszkania podatnik może opodatkować jedynie ryczałtem.

Autor: Krzysztof Ulicki