Najem prywatnych składników majątku

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarcza często zastanawiają się w jaki sposób wynająć składniki majątku osobistego a niekiedy firmowego stanowiące środki trwałe.

 

Warto pochylić się nad tą tematyką z uwagi na zmiany jakie zaszły w aspekcie najmu prywatnego od roku 2023.

 

Umowa najmu składników majątku

Nawiązując do art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 (zwanej dalej ustawą Kodeks Cywilny) umowa najmu to umowa o charakterze odpłatnym, to umowa która wiąże obydwie strony na czas określony albo nieokreślony. Umowa najmu przewiduje oddanie do używania określonej rzeczy ruchomej lub nieruchomej (przedmiotu najmu) za określoną kwotę czynszu i na określony w umowie czas. Umowa najmu określa:

1. przedmiot najmu,
2. okres czasu trwania,
3. czynsz czyli wynagrodzenie za najem przedmiotu najmu,
4. obowiązki najemcy i wynajmującego,
5. pozostałe kwestie.

 

Trafną charakterystykę najmu przedstawił NSA w wyroku II FSK 1647/18 z dnia 20.10.2020r. – „(…) Wynajmujący działa także przy umowie najmu jako jej strona we własnym imieniu i na własny rachunek, nawet wówczas, gdy nie jest właścicielem rzeczy oddanej w najem (bądź podnajem).

Oddanie rzeczy w najem wymaga także od niego odpowiedniego zorganizowania nie tylko z uwagi na wskazane powyżej obowiązki obciążające wynajmującego, a dotyczące dbałości i utrzymania w odpowiednim stanie rzeczy, a niekiedy także jej części składowych, które jedynie służą do prawidłowego korzystania z wynajmowanej części rzeczy (np. lokalu).

W warunkach gospodarki rynkowej samo zawarcie umowy najmu poprzedzać muszą działania przygotowawcze związane z oferowaniem rzeczy do używania w zamian za czynsz. Mogą to być czynności podejmowane bądź przez samego wynajmującego lub też przez zaangażowanego przez niego pośrednika, który jednak działa w imieniu wynajmującego. Ponadto konstytutywnym elementem najmu jest także jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego jak i najemcy.

 Z jednej strony jest to obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu. Dodatkowo należy zauważyć, że zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku. (…)”.

 

 

Wynajem prywatny a wynajem w ramach działalności

Podatnik który chce wynająć prywatne składniki majątku ma do dyspozycji wynajem w ramach dwóch odrębnych źródeł przychodu:

1. najem prywatny – wynajem prywatnych składników majątku osobistego poza działalnością,
2. najem w ramach działalności – wynajem składników majątku stanowiących środki trwałe własne w ramach działalności gospodarczej.

 

UWAGA: Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 zwanej dalej ustawą o PDOF) – jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest: - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

 

Warto w tym miejscu zaprezentować potencjalne scenariusze opodatkowania najmu składników majątku w działalności i poza działalnością:

1. podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym i wynajmuje składniki majątku wprowadzone do działalności (wynajmuje środki trwałe) – art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 zwanej dalej ustawą o ryczałcie),
2. podatnik prowadzi lub nie prowadzi działalności gospodarczej i prywatne składniki majątku osobistego nie wprowadza do działalności – wynajmuje owe składniki i opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym– art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie,
3. podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną skalą albo podatkiem liniowym i wprowadził prywatne składniki majątku do działalności – wynajmuje owe składniki stanowiące środki trwałe w ramach prowadzonej działalności – art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF.

 

UWAGA: Od 2023 roku nie ma możliwości najmu prywatnych składników majątku osobistego opodatkowanego skalą podatkową.

 

 

Podatnik decyduje o przeznaczeniu składników majątku osobistego

Podatnik, a więc w tym wypadku osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która posiada prywatne składniki majątku ma dwie (trzy) podstawowe możliwości ich wynajmowania:

1. pozostawienie ich jako składniki majątku prywatnego i wynajmowanie ich w ramach najmu prywatnego,
2. wprowadzenie ich do działalności gospodarczej i wynajmowanie środków trwałych w działalności,
3. wycofanie wprowadzonych do działalności gospodarczej prywatnych składników majątku osobistego i wynajmowanie ich w ramach najmu prywatnego.

 

UWAGA: Podkreślenia wymaga fakt, iż to podatnik decyduje o tym na jaki cel przeznaczy już posiadane prywatne składniki majątku osobistego czy nowo nabyte składniki majątku. Jeżeli składniki majątku zostaną przeznaczone na działalność gospodarczą, zostaną wprowadzone do działalności gospodarczej jako środki trwałe lub od razu zakupione na cele działalności, wówczas podatnik będzie osiągał przychód z działalności gospodarczej (najmu). Jeżeli owe składniki pozostaną składnikami nie wprowadzonymi do działalności, wówczas przychód ten będzie stanowił przychód z najmu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF i będzie mógł być opodatkowany tylko ryczałtem ewidencjonowanym.

 

 

Przykład 1

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi budowlane opodatkowane ryczałtem. Podatnik wśród wielu środków trwałych posiada koparko-ładowarkę. Od czasu do czasu wynajmuje ją w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem koparko-ładowarki ryczałtem ewidencjonowanym tak jak i resztę przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

 

 

Przykład 2

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi budowlane opodatkowane skalą podatkową. Podatnik zakupił ciągnik siodłowy wraz z naczepą na firmę i wprowadził go na stan środków trwałych. Od czasu do czasu wynajmuje ją w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem ciągnika siodłowego wraz z naczepą tak jak wszystkie przychody z prowadzonej działalności gospodarczej a więc skalą podatkową.

 

 

Przykład 3

Czynny podatnik VAT prowadzi usługi ksero. Podatnik wprowadził na stan środków trwałych swoją prywatną kserokopiarkę. Niekiedy oddaje ją w najem innej firmie.

W tej sytuacji podatnik opodatkowuje najem kserokopiarki tak jak wszystkie przychody z prowadzonej działalności gospodarczej a więc skalą podatkową.

 

 

Przykład 4

Zwolniony podatnik z VAT prowadzi serwis komputerów i drukarek. Podatnik posiada drugie mieszkanie, które chce wynająć. Mieszkanie nie jest wprowadzone na stan środków trwałych. Jak może opodatkować najem mieszkania?

W tej sytuacji podatnik może opodatkować najem mieszkania tylko ryczałtem.

 

 

UWAGA: Jeżeli podatnik wycofał środek trwały z działalności do majątku prywatnego i potem chce go wynająć to może zastosować opodatkowanie tego najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Potwierdza to interpretacja indywidualna z dnia 24.03.2022r. o sygn. 0114-KDIP2-1.4011.92.2022.2.KW wydana przez Dyrektora KIS Krajowej Informacji Skarbowej.

 

 

Przykład 5

Czynny podatnik VAT prowadzi sprzedaż akcesoriów do telefonów komórkowych. Do tej pory mieszkanie własnościowe w całości używał do prowadzenia działalności gospodarczej.

Podatnik zdecydował się o wycofaniu tego mieszkania ze środków trwałych firmy do majątku osobistego. Podatnik chciałby wynajmować mieszkania poza działalnością.

W tym wypadku jest to możliwe. Wynajem mieszkania podatnik może opodatkować jedynie ryczałtem.

 

 

 

 

 

Autor: Krzysztof Ulicki